Qu'est-ce qu'une SCPI ?

SCPI : comment ça marche ?

SCPI

Alphacap vous explique le fonctionnement, les différents types et les avantages de la SCPI.

Comment et pourquoi ouvrir une SCPI ?

La SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier est une solution de placement, largement plébiscitée depuis des années par les investisseurs.  

C’est une solution d’épargne à envisager pour tout épargnant individuel, afin de diversifier son patrimoine et d’investir à faible coût dans l’immobilier locatif .  

Découvrez comment  fonctionne une SCPI , et comment la pierre papier permet de générer des revenus réguliers issus des loyers, en atténuant fortement le risque locatif. 

Qu'est-ce qu'une SCPI ? 

Strictement encadrée par la loi (Code Monétaire et Financier), la SCPI est une société dont la vocation première est d’acheter plusieurs biens immobiliers pour les louer et en tirer un revenu.  

De même qu’un actionnaire va acquérir une part de société, l’investisseur en SCPI achète une part de ce placement immobilier de long-terme, pour éventuellement percevoir une partie des revenus fonciers

Comment fonctionne une SCPI ? 

Toute SCPI est gérée par une société de gestion, avec un conseil de surveillance et une assemblée générale régulière. Grâce au capital dont elle dispose, elle va investir directement et en toute transparence dans des biens immobiliers pour générer des loyers, versés sous forme de dividendes aux actionnaires.  

Les investissements et la gestion locative sont assurés par des professionnels de l’immobilier, autorisés par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers), ce qui optimise le rendement locatif. Les revenus sont ensuite distribués entre les investisseurs après déduction des charges, au prorata du nombre de leurs parts dans la SCPI.  

L’épargnant ne va donc pas investir un gros montant dans un seul bien immobilier : il investit au contraire dans un ensemble bien plus large comportant de nombreux biens locatifs. Un bon moyen de limiter le risque par la diversification

Les revenus générés sont considérés comme des revenus fonciers. 

Quelle est la composition d'une SCPI ? 

L’essentiel du capital d’une SCPI est constitué de biens immobiliers. Elle peut détenir aussi en faible quantité quelques valeurs mobilières, dont les revenus sont réintégrés dans son rendement global (avec une fiscalité spécifique).  

C’est la stratégie patrimoniale qui va déterminer le choix des actifs immobiliers, qu’ils soient professionnels (bureau, local d’activité, entrepôt, murs de magasin) ou résidentiels (logement locatif, résidence de services, résidence étudiante…). 

Quels sont les différents types de SCPI ? 

La SCPI doit être vue comme un véhicule ou un outil de gestion, dont la nature va dépendre des objectifs des gestionnaires.

Le classement des SCPI peut se faire en fonction de leur capital, de leur performance, de leurs objectifs patrimoniaux ou encore de l’orientation de leur patrimoine. C’est pourquoi investir en parts de SCPI doit idéalement se faire avec l’aide d’un conseiller indépendant ou d’une plateforme comme Alphacap , afin d'être accompagné et s’y retrouver parmi les 206 SCPI du marché

Classification des SCPI selon les objectifs financiers 

Globalement, la stratégie d’une société de gestion est très proche de celle d’un investisseur immobilier en direct : ce dernier peut vouloir générer du rendement (loyers), de la plus-value ou défiscaliser

  • Les SCPI de rendement cherchent à générer un complément de revenus fonciers, le plus souvent trimestriels : elles visent une rentabilité brute moyenne de 4 à 5 % le plus souvent*.  
  • Les SCPI de capitalisation ou de plus-value visent à réinvestir les revenus, sans les distribuer, par exemple en rénovant des biens pour les revendre.  
  • Les SCPI fiscales ou de défiscalisation s’appuient enfin sur des lois favorisant l’investissement immobilier , type Pinel ou Malraux, chaque bien de la SCPI devant répondre aux conditions fixées par le législateur.  

Avant tout investissement en SCPI, l’épargnant doit donc se demander s’il souhaite plutôt une distribution de revenus complémentaires et/ou une revalorisation à terme de son patrimoine. Comme pour un bien immobilier, l’objectif fiscal ne doit jamais être le seul objectif

* Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures. Les SCPI présentent un risque de perte totale en capital. 

Classification des SCPI selon le capital et la revente des parts 

Le capital d’une SCPI est fixé de manière juridique et statutaire : plus il est important, plus la SCPI est financièrement solide, plus elle peut aussi multiplier et diversifier ses achats immobiliers .  

  • La SCPI à capital fixe rend leur liquidité faible : si l’épargnant veut revendre ses parts, la société de gestion ne peut lui reprendre. L’investisseur privé va donc devoir passer par le marché secondaire, avec un risque de décote.  
  • La SCPI à capital variable offre une liquidité bien meilleure : son capital fluctue selon le volume d’achat et de reventes des parts, la société de gestion pouvant intervenir dans les conditions fixées par les statuts. 

Pourquoi investir dans une SCPI :  

Les avantages d’un investissement en SCPI ? 

Investir en SCPI s’adresse en priorité à des épargnants souhaitant diversifier leur épargne générer des revenus complémentaires , sans passer par un achat immobilier direct potentiellement plus risqué. 

Investir dans l’immobilier avec un risque maîtrisé 

Investir dans une SCPI , c’est investir dans une société dont l’actif immobilier peut être très diversifié, aussi bien géographiquement (Province, Paris, Europe…) que sur la nature des biens (maisons, appartements, commerces, bureaux, maisons de retraite…).  

Les éventuels risques liés à l’immobilier (malfaçons, mauvais payeurs) se trouvent ainsi dilués et mutualisés, augmentant de fait la performance moyenne.  

Cette diversification permet aussi de trouver la SCPI adaptée précisément à l’objectif patrimonial : se constituer un capital (retraite, achat, succession…), augmenter ses revenus , optimiser son patrimoine à long-terme… 

Un investissement immobilier accessible à tous 

La SCPI permet non seulement de bénéficier de la gestion de professionnels de l’immobilier, fins connaisseurs du marché, mais elle permet aussi d’investir de petits montants , au rythme de son choix.  

Jouer l’effet de levier 

Comme un investissement immobilier, l’investissement en parts de SCPI peut se faire à crédit sous condition. L’investisseur peut ainsi épargner dès le départ des montants plus élevés, en utilisant s’il le souhaite les revenus fonciers pour rembourser ses mensualités.  

De manière générale, le rendement de la SCPI est nettement supérieur aux taux de crédit actuels, optimisant la constitution du capital par cet effet levier. Les intérêts sont d’ailleurs déductibles des revenus fonciers. 

Quels sont les risques de l’investissement en SCPI ? 

Comme pour un investissement immobilier, ni le capital, ni le rendement ne sont garantis. Toutefois,  les placements immobiliers ont démontré sur 2020 une bien moindre volatilité que les actions cotées et donc une forte résilience

L’autre point à considérer est la liquidité, plus faible que d’autres produits d’épargne, notamment si l’on compare à des actions cotées.  

Investir dans la pierre papier doit donc toujours se voir dans une optique de moyen ou long-terme, et correspondre à une part d’épargne a priori non nécessaire dans l’immédiat.  

Enfin, le dernier élément est de bien apprécier la rentabilité nette, en incluant la fiscalité. Les revenus de SCPI sont considérés en effet comme des revenus fonciers, entrant directement dans l’assiette de l’impôt sur le revenu, sans possibilité de flat-tax  ou de prélèvement libératoire. Il est donc toujours conseillé de faire des simulations avec un professionnel, pour bien choisir sa SCPI . Certains des revenus des SCPI investis en Allemagne ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux. 

Quels sont les risques de l'investissement en SCPI ?

Comment investir dans une SCPI ? 

Si l’achat de parts de SCPI est simple et rapide, sans passage devant un notaire, il doit toute fois être correctement mûri.  

Avec l’aide d’un professionnel ou d’une plateforme comme Alphacap , vous devez définir :  

  • Vos  objectifs patrimoniaux , qui vont aider au choix de la SCPI : leur faible valeur permet d’ailleurs de panacher les parts, pour encore mieux diversifier votre épargne ;  
  • Votre enveloppe fiscale, car une SCPI peut s’acheter en direct ou être parfois logée dans une assurance-vie . Le cadre fiscal avantageux de cette dernière génère en revanche souvent des frais supplémentaires et limite les possibilités de choix et de gestion.  
  •  Votre mode d’achat, l’investissement en SCPI pouvant se faire comptant ou à crédit, en pleine propriété ou en démembrement (nue-propriété versus usufruit). 
  • Ces options sont toujours à considérer, notamment si l’on souhaite préparer la transmission d’un patrimoine . Vous souhaitez investir en SCPI ? N’hésitez pas à vous inscrire sur Alphacap  pour découvrir notre sélection rigoureuse des meilleures SCPI du marché .  

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